WangMalaysia.com – Pelaburan hartanah merupakan antara bentuk pelaburan paling diminati di Malaysia, terutama dalam kalangan individu yang ingin membina kekayaan jangka panjang secara konsisten.
Dengan tawaran seperti pendapatan sewaan dan kenaikan nilai aset, ia dilihat sebagai alternatif kukuh berbanding instrumen pelaburan lain yang lebih volatile seperti saham atau mata wang kripto.
Namun begitu, di sebalik semua potensi keuntungan ini, wujud juga keburukan dan risiko yang perlu difahami secara teliti oleh mana-mana pelabur.
Memahami kebaikan dan keburukan pelaburan hartanah dengan menyeluruh akan membantu anda mengelakkan kerugian dan membuat keputusan lebih strategik berdasarkan objektif kewangan anda sendiri.
Pengenalan kepada Pelaburan Hartanah di Malaysia
Dalam konteks Malaysia, pelaburan hartanah telah lama menjadi pilihan pelaburan tradisional kerana sifatnya yang nyata (tangible) dan dipercayai stabil.
Kawasan bandar utama seperti Kuala Lumpur, Petaling Jaya, dan Johor Bahru terus menunjukkan permintaan tinggi terhadap hartanah kediaman dan komersial, didorong oleh pertumbuhan populasi dan pembangunan infrastruktur.
Namun, realiti pasaran hari ini lebih kompleks berbanding dekad lalu. Pelabur perlu lebih bijak dalam menganalisis kawasan pertumbuhan, memahami aliran tunai, dan mengikuti perkembangan dasar kerajaan serta kadar faedah semasa.
Kesedaran terhadap risiko dan strategi pengurusan menjadi lebih penting daripada sekadar “beli dan tunggu harga naik”.
Kebaikan Pelaburan Hartanah di Malaysia
Walaupun setiap pelaburan mempunyai risikonya yang tersendiri, pelaburan hartanah tetap menawarkan pelbagai kelebihan yang menjadikannya menarik bagi pelabur pemula mahupun berpengalaman.
1. Peningkatan Nilai Modal Jangka Panjang
Antara sebab utama ramai memilih pelaburan hartanah adalah potensi pertumbuhan modal. Nilai hartanah kebiasaannya meningkat seiring masa, terutama di lokasi strategik dan berpotensi pembangunan.
Kawasan seperti Mont Kiara, Bangsar, atau Iskandar Puteri contohnya, telah menunjukkan peningkatan harga yang ketara dalam tempoh beberapa tahun disebabkan permintaan pasaran yang kukuh serta kemudahan infrastruktur yang dibangunkan secara agresif.
Perlu difahami bahawa peningkatan nilai hartanah bukanlah sesuatu yang dijamin, tetapi trend jangka panjang menunjukkan hartanah lebih kebal terhadap kemerosotan berbanding beberapa bentuk pelaburan lain.
2. Pendapatan Sewa yang Stabil
Selain keuntungan modal, pelabur juga boleh menjana pendapatan tetap melalui sewaan. Pendapatan ini bukan sahaja membantu menampung ansuran pinjaman bulanan, bahkan dalam sesetengah kes mampu memberi lebihan sebagai keuntungan bersih.
Di kawasan universiti, pusat komersial atau kawasan industri ringan, permintaan sewaan biasanya lebih konsisten.
Contohnya, pelaburan dalam unit pangsapuri berdekatan stesen MRT atau LRT memberi peluang lebih tinggi untuk mendapat penyewa jangka panjang. Bahkan, sesetengah pelabur menggunakan strategi jangka pendek seperti sewaan harian melalui platform seperti Airbnb untuk memaksimumkan hasil.
3. Leveraj Kewangan yang Efisien
Berbeza dengan pelaburan saham yang memerlukan pembelian penuh, pelaburan hartanah membolehkan anda menggunakan kemudahan pinjaman bank (leveraj) untuk memiliki aset bernilai tinggi.
Misalnya, dengan hanya 10% atau 20% wang pendahuluan, anda boleh memiliki hartanah bernilai ratusan ribu ringgit.
Ini membolehkan pelabur kecil mengakses pelaburan besar dan menikmati kenaikan nilai penuh hartanah walaupun hanya menggunakan sebahagian kecil modal sendiri.
Namun begitu, leveraj ini juga perlu diuruskan dengan bijak kerana hutang yang tidak terkawal boleh memberi tekanan kewangan jangka panjang.
4. Insentif Cukai dan Faedah Kerajaan
Kerajaan Malaysia menawarkan beberapa insentif yang menjadikan pelaburan hartanah lebih menarik.
Antaranya termasuk pengecualian duti setem bagi pembelian rumah pertama, potongan faedah pinjaman perumahan untuk individu tertentu, serta penggunaan Akaun 2 KWSP untuk pembelian hartanah.
Seperti yang dinyatakan oleh pihak KWSP, skim ini membolehkan pembeli memanfaatkan simpanan mereka dengan lebih produktif. Pelabur juga boleh menstrukturkan pelaburan mereka agar mematuhi undang-undang cukai yang memberi pulangan optimum.
5. Lindung Nilai terhadap Inflasi
Hartanah mempunyai nilai intrinsik yang sering meningkat seiring dengan kos sara hidup. Oleh itu, pelaburan hartanah dilihat sebagai pelindung inflasi yang efektif kerana harga rumah dan sewa cenderung naik dalam jangka panjang.
Ini berbeza dengan tunai atau simpanan tetap yang nilainya terhakis akibat inflasi tahunan.
Contohnya, jika kadar inflasi berada pada paras 3% setahun, hartanah yang nilainya meningkat 5-7% secara purata masih memberi pulangan sebenar yang positif.
6. Pelbagai Pilihan Pelaburan Hartanah
Di Malaysia, pelabur mempunyai pelbagai pilihan, dari rumah kediaman, pangsapuri servis, pejabat kecil, hingga unit komersial.
Bagi pelabur yang lebih suka pelaburan pasif, Dana Amanah Pelaburan Hartanah (REIT) juga merupakan alternatif menarik yang membolehkan pelaburan dalam hartanah berskala besar seperti pusat beli-belah, hotel atau pejabat tanpa perlu pengurusan fizikal.
Kepelbagaian ini memberikan fleksibiliti dari segi modal permulaan, risiko, serta jangka masa pelaburan yang sesuai dengan profil pelabur.
Risiko dan Keburukan Pelaburan Hartanah
Di sebalik semua kelebihannya, pelaburan hartanah tidak terlepas daripada pelbagai kekangan dan risiko yang boleh menyebabkan kerugian kewangan jika tidak diurus dengan cermat.
1. Ketidaktentuan Pasaran dan Ekonomi
Faktor makroekonomi seperti kenaikan kadar faedah, polisi kerajaan, dan perubahan demografi boleh memberi impak besar terhadap pasaran hartanah. Misalnya, sekiranya kadar OPR meningkat secara mendadak, kos pinjaman akan bertambah dan ini boleh mengurangkan margin keuntungan pelabur.
Menurut Khidmat Guaman, pelabur harus sentiasa peka terhadap perubahan pasaran serta mengikuti dasar perumahan dan pelaburan yang diumumkan kerajaan.
2. Kos Permulaan dan Penyelenggaraan yang Tinggi
Memiliki hartanah bukan hanya soal membayar harga belian. Terdapat pelbagai kos lain yang sering dilupakan pelabur seperti yuran guaman, duti setem, yuran penilaian, insurans, cukai pintu dan penyelenggaraan bulanan (terutama untuk kondominium atau pangsapuri servis).
Sebagaimana dihuraikan oleh Sandakan Property, semua kos ini perlu dimasukkan dalam kiraan pulangan atas pelaburan (ROI) bagi mendapat gambaran sebenar keuntungan bersih.
3. Tahap Likuiditi yang Rendah
Tidak seperti saham yang boleh dijual serta-merta, hartanah memerlukan masa untuk dicairkan. Proses jual beli melibatkan dokumentasi, rundingan harga, dan kadangkala tempoh menunggu kelulusan pinjaman pembeli yang panjang.
Dalam situasi kecemasan kewangan, pelaburan hartanah bukanlah aset yang mudah ditukar kepada tunai dengan segera. Oleh itu, pelabur perlu mempunyai strategi kecairan alternatif seperti dana kecemasan.
4. Beban Pengurusan dan Kepakaran
Pelaburan hartanah memerlukan pengurusan aktif. Ini termasuk mencari penyewa, menyelenggara unit, menangani aduan, serta memastikan bayaran sewa dikutip mengikut jadual.
Bagi pelabur yang memiliki lebih daripada satu unit, beban pengurusan ini boleh menjadi sangat mencabar.
Pelabur yang tidak mahu terlibat secara langsung boleh menggunakan perkhidmatan pengurus hartanah, tetapi ini datang dengan kos tambahan yang perlu dimasukkan dalam kiraan keuntungan.
5. Risiko Undang-Undang dan Pemilikan
Di Malaysia, isu berkaitan hak milik strata, sekatan pemilikan asing, dan keperluan dokumentasi hartanah adalah antara faktor yang perlu diberi perhatian.
Sebagai contoh, terdapat projek perumahan yang tidak mempunyai sijil layak menduduki (CFO) walaupun telah siap, yang boleh menyukarkan urusan jual beli atau penyewaan.
Maklumat daripada KWSP menekankan keperluan semakan dokumentasi dan status hartanah sebelum membuat komitmen pembelian.
6. Risiko Leverage dan Kewangan
Leverage kewangan yang tidak dikawal boleh menyebabkan beban kewangan yang berat, terutama jika pendapatan sewa tidak mencukupi untuk menampung ansuran bulanan. Seperti yang dijelaskan oleh Sekolah Hartanah, pelabur perlu mengelakkan sikap terlalu agresif mengambil pinjaman melebihi kemampuan sebenar.
Senario terburuk ialah apabila hartanah tidak disewa dalam tempoh lama dan pelabur tetap terikat dengan komitmen pembayaran kepada institusi kewangan.
Hartanah Berbanding Pelaburan Lain: Mana Lebih Sesuai?
Persoalan ini sering timbul dalam kalangan pelabur baru, adakah hartanah lebih baik berbanding saham atau instrumen pelaburan lain?
Menurut iProperty, hartanah lebih stabil dan sesuai untuk mereka yang mencari pelaburan jangka panjang dengan pulangan tetap.
Sebaliknya, saham memberi peluang pulangan lebih tinggi dalam tempoh singkat, tetapi dengan risiko yang jauh lebih tinggi.
Bagi yang ingin pelaburan hartanah tanpa beban pengurusan, REIT menjadi pilihan alternatif. Ia menawarkan pendedahan kepada pasaran hartanah komersial dengan kecairan yang lebih tinggi dan modal permulaan yang lebih rendah.
Cara Bijak Mengurus Risiko dalam Pelaburan Hartanah
Pelabur yang berjaya bukan hanya yang bijak memilih hartanah, tetapi yang tahu merancang dan mengurus risikonya secara menyeluruh.
Berikut adalah beberapa amalan terbaik:
- Lakukan kajian lokasi secara menyeluruh, termasuk kadar permintaan sewa, pertumbuhan demografik, dan pelan pembangunan masa depan.
- Rancang bajet dengan tepat, termasuk kos tersembunyi dan simpanan kecemasan sekurang-kurangnya 6 bulan ansuran pinjaman.
- Gunakan khidmat profesional seperti ejen hartanah berdaftar, peguam hartanah dan jurunilai bagi memastikan setiap proses berjalan lancar.
- Pilih struktur pinjaman yang sesuai, termasuk kadar faedah tetap vs terapung, serta tempoh pinjaman.
- Fahami peraturan dan pematuhan agar tidak terjerat dengan isu undang-undang seperti sekatan pindah milik atau kekangan strata.
Pertanyaan yang Kerap Ditanya Tentang Pelaburan Raiz
Sebelum membuat keputusan untuk melabur menggunakan aplikasi Raiz, ramai pengguna baru biasanya mempunyai beberapa persoalan asas tentang cara platform ini berfungsi serta kekangan yang mungkin mereka hadapi.
Berikut ialah beberapa soalan yang sering timbul, dijawab secara ringkas untuk membantu anda mendapatkan pemahaman yang lebih jelas.
Adakah Raiz sesuai untuk pelabur berpengalaman?
- Tidak sepenuhnya, kerana Raiz tidak menawarkan kawalan penuh terhadap pemilihan aset pelaburan.
- Ia lebih sesuai untuk mereka yang ingin pendekatan pelaburan automatik dan pasif.
Bolehkah saya guna Raiz jika bukan pengguna Maybank?
- Tidak buat masa ini, kerana Raiz hanya menyokong sambungan akaun bank melalui Maybank.
- Pengguna dari bank lain perlu membuka akaun Maybank jika ingin menggunakan platform ini.
Adakah pelaburan melalui Raiz dijamin untung?
- Tidak. Walaupun dilaburkan dalam dana amanah yang stabil, nilai pelaburan masih tertakluk kepada turun naik pasaran.
- Risiko kehilangan sebahagian nilai pelaburan tetap wujud.
Bagaimana cara Raiz mengenakan yuran kepada pengguna?
- Untuk jumlah pelaburan di bawah RM6,000: RM1.50 sebulan.
- Untuk jumlah melebihi RM6,000: 0.30% setahun daripada jumlah pelaburan.
- Yuran dikenakan secara automatik dari akaun bank yang disambungkan.
Bolehkah saya mengeluarkan wang bila-bila masa?
- Ya, pengguna boleh membuat pengeluaran bila-bila masa melalui aplikasi.
- Namun, masa pemprosesan pengeluaran mungkin mengambil beberapa hari bekerja.
Apakah perbezaan utama Raiz berbanding platform seperti Wahed atau StashAway?
- Raiz menawarkan pelaburan dalam dana ASN sahaja, dengan modal minimum yang sangat rendah (RM5).
- Wahed dan StashAway menyediakan akses kepada ETF global dan lebih banyak pilihan aset, tetapi memerlukan modal permulaan yang lebih tinggi.
Apa Langkah Seterusnya untuk Anda?
Melabur dalam hartanah bukan sekadar membeli dan menunggu harga naik. Ia adalah perjalanan jangka panjang yang memerlukan disiplin, ilmu, dan ketekunan.
Sekiranya anda baharu dalam dunia pelaburan ini, mulakan dengan kecil, pilih lokasi yang mempunyai permintaan tinggi, dan elakkan membuat keputusan emosional.
Manfaatkan leveraj dengan bijak, jangan terlalu bergantung pada pulangan sewaan semata-mata, dan sentiasa rancang untuk kemungkinan terburuk. Dengan strategi yang teliti dan maklumat yang lengkap, pelaburan hartanah anda berpotensi menjadi sumber kekayaan yang mampan dan berkekalan.
